现在只要提到楼市，就肯定涉及“转型”、“不足”、“调整”等等字眼。讲白了，就是阵痛期已经开始了。
什么是阵痛期？就是买房不仅不赚钱，反而亏钱，一是房价下跌，二是贷款金额偏高，导致月供压力太大。你能想象，利率同样是4%，贷款金额只相差10万，三十年后就要多交7万多利息。其实这都不是结果，如果想知道什么时候才能走出阵痛期，就比如先了解宏观方面，尤其是国投证券首席经济学家高善文提到的这三点。
01 / 现房销售能不能超过预售？
我早就说过，大到中国经济的成功，小到楼市的飞速发展，预售的确起到了重要作用。
然而它的问题也很多，新闻不止一次报道，开发商推迟交付，质量太差等等，最严重的就是烂尾，之所以有这些问题，原因之一就是监管不力，除了要加强监管之外，从维护老百姓心理的角度出发，发展现房销售模式也是势在必行。
2023年，这一年至关重要。
住建部明确提到，“我国现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售占比已经达到22.5%”。
短短一年时间，现房销售面积就猛增约3900多万平方米，这个速度太惊人了。再结合上海、杭州、福州、南京、深圳等大城市纷纷要求在拍地的时候增加现房销售，这就等于硬性规定。
表面看，这种变化只是楼市的正常调整，但其实完全不是这样，这背后是模式的改革：
从过去的快周转、高杠杆，转变成现在的重质量、低杠杆。
说句实话，曾经过于追求速度，房子质量确实不是太好，很多开发商之所以能赚到钱，就是靠时代，而现在经过筛选，比如要满足老百姓的需求，这才是真正健康的楼市。因此，我相信随着时间推移，现房销售会慢慢超过预售。
02 / 中国楼市要走向制造模式！
我始终有个看法，有些商品早就脱离了原本的价值，而房子就是其中之一，“商品房”这三个字本身没错，但错就错在有人炒作。
2019年是中国住宅新开工面积的巅峰时期，达到了16.74亿平，仅仅在二十年前，一年只能新开工2亿平，过去企之所以能高速周转，就没人想过为什么？
我总结了，一是有现实需求，二是有利可图。
这就又得谈到城镇化了，反正大家要明白，城镇化就是大量造房的现实需求，再加上有利可图，不愁卖不掉，所以房价肯定会上涨，这也可以归结为资本驱使。
正所谓得到什么，就会失去什么，通过房价得到了利益，但是也失去了质量，这种事件不是个例，而未来进入制造模式的特点之一，我认为就是重视质量，就是住着更舒服，而不是赚的更多，从这点来说，速度肯定会慢，买房也会真正亏本。
03 / 房企可能会重新调整！
其实这个说法有些笼统，咱们熟知的华润、绿城、融创等等大型房企往往都是集团化，小到各个方面协调，比如水泥沙石、设计、建造，大到资金调配都是统一的。
这点有好有坏，但是调整房企很有必要。
在预售制度下，或者说在重金融轻居住的环境下，利益的影响往往更大，过去很多房企赚的盆满钵满，但是进入买方市场后，不止一家爆雷，这